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我为什么要把房卖了!租房住?这才是中国楼市的真相!

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发表于 2016-12-22 11:54

▊ 年轻人,不要再贷款买房了!

从借高利贷买房、假离婚买房,到实体企业老板抛弃主业投资房产,甚至一套房子能挽救一家上市公司,一场全民买房热潮正在上演,有人唯恐赶不上这趟暴富列车,也有人惊呼泡沫经济即将破裂,中国楼市到底怎么了?

下面来看一个开发商是怎么看待年轻人贷款买房的:

在中国,买房95%靠按揭贷款,而且年轻人买房的需求最大。估计只有不足5%是靠自己的实力,不需要家里资助买房的。当然还有一些富二代全款买房的事,就另当别论了。

为什么说穷二代,农二代,职二代,或者说普通青年为什么不要着急买房呢?

先说下中国的房贷被透支得非常严重了,楼市泡沫大,年轻人做接盘侠要考虑清楚楼市崩塌的后果。

房贷收入比是房贷除以可支配收入,百分比越高代表老百姓还款压力越重,目前中国房贷收入比已经快达到了40%,超过了美国在次贷危机时的32%,快接近房产泡沫时期的日本。

今年2016年月均房贷接近5000亿,而且央行新增的货币几乎都涌入了楼市贷款中。如果房贷挤压了我们大部分收入,老百姓就没钱去消费其他商品了,抑制扩大内需,对实体经济也是一种打击。所以说中国是将楼市杠杆用到了极限,已经存在一定风险了。那些使用高杠杆买房的年轻人,如果未来房价跌了,经济不景气了,你们贷下的房贷是否还还得起?

虽然我们都清楚房价已属于非理性上涨,为什么还有年轻人拼了命要去买房呢?有人抱怨:是中国的丈母娘,逼高了中国房价!

研究过邻国日本,日本的青年是否也害怕丈母娘。日本青年结婚买房子也很贵,日本弹丸之地,人口密度很大,房价当然比较高(在世界上排名是位列前茅的),日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会,也更不利于自己的职业发展,我们呢 ,为了一套蜗居不惜借贷做房奴。

除此之外,年轻人诚惶诚恐的买房,还有一个原因。

大多数人被高房价吓住了——现在不买,以后还会涨,房价永远比工资涨的快。现在不买,恐怕以后再也买不起了!

事实真的是这样吗?我想先讲个例子。

在70年代,电话刚刚兴起时,就有舆论称:楼上楼下,电灯电话是富裕人群的象征,是身份的标志。那时候有一部电话,可以被神化到领导干部的层次。但是,现在你看看,一个座机电话能值多少钱,如今已经是苹果手机烂大街了。

在以前,结婚三大件。三大件,即自行车、手表和缝纫机。而80年代,结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代,“三大件”水涨船高了,更新成电脑、空调和摩托车。 如今,结婚“三大件”被默认成“三大子”,即“房子、车子和票子。

每一个时代的商品工业的大发展,都有攀比的心理,新鲜事物一出来,大家都跟着攀比。大家想过没有,昔日昂贵的电话,冰箱,彩电,现在说起来是不是不值得一提?这里面深层次的原因是什么呢?

无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西的时候,这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢,就有商人涌入这个行业,就有投机倒把的人炒这个东西。

70年代,有人囤自行车倒卖,现代人开始囤什么了?房子呀。国家大力发展房地产,加上中国的传统观念,没有房子就没有家,还有一个原因是大家互相攀比谁家住的房子大。大家都在抢房子这个东西,抢的人多了,房子价格就涨了,一个月涨几百上千都是常见的。人都是有从众心理的,一个东西越被疯抢看起来就越值钱。

从经济学角度讲:当需求被激发出来的时候,一段时间内,房子会疯狂上涨,加上中间投机倒把人的炒作,房子更是非理性上涨。更多的人,资金,热钱涌入这个行业,去疯狂的买地盖房子,更多的实体企业老板关了工厂,疯狂囤房,一个个疯 了一样涌入地产圈。而且,央企地王的频出,更让人看到了楼市的疯狂。

做面粉的,卖鱼的,做鞋的,都涌入这个行业,疯狂盖房,疯狂炒房。这个现象正常吗?当房子的总量超过购房者的需求量时,结果会怎样?一些三四线城市的鬼城已是前车之鉴。


大家想过没有,在全国有多少套房子?未来5年会建多少套?

现在虽然放开了二胎,但是独生子很多,再过10年。最简单的估计:孩子父母一套房,老婆父母一套房,小2口还有1套房。还算平衡,等再过10年,双方父母去世,这样一家就3套房。再过10年,这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了,房子卖给谁呢?如果未来再征收个房产税,未来谁还愿意把房子砸在手上。

所以说:房子永远上涨论,是谬论,照现在的速度,用不了20年,楼市该到头了。

有人会说,城里人不买,农民会买啊。那么看看城市化进程到什么程度?

举个例子,国家发展社会主义新农村,大搞新农村建设,农民增收,农村城镇化,3-5年部分试点农民可以住楼房,大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化,这也是城市化的一部分,但并不是要所有的农民去城里买房就是城市化了。

在中国,随着新农村建设的步伐,传统的农民将逐渐减少,取而代之的是新农民的增加,有土地,有乡镇企业收入,有楼房住,去大城市干嘛?扫大街去?你可知道,很多有技能的农民工收入都比大学生挣得多。

另外国家十二五计划规划提出:每年在一、二线城市,新建600万套经济适用房,廉租房。5年就建3000万套,可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。

还有数据显示,现在不仅是大城市,楼房空置率高,甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。例如,大城市一个城中村改造,有的村民一个人就能手握7套房子。所以很多农民根本不缺房。

为此,国家出手挤压楼市泡沫,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管,召开商业银行住房信贷会议,传达楼市调控精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

而且国务院发文整治互联网金融风险,规范“众筹买房”等行为。别看现在楼市涨的红红火火,但是国家层面已经意识到泡沫了,以及国庆期间十几个城市轮番调控楼市,也能看到政府调控楼市的决心。在高位接盘,尤其是首付不够,通过贷款或者高杠杆买房的年轻人要警惕风险。当视死如归的接盘侠,要当心飞地高摔得重。

如果你相信,10年前上万元的手机,电脑现在可以轻松买到,我们就有理由相信:10年后,房子也许没那么贵。

当然你有足够的资金,想买几套房子那随便你,风险自担。但是如果经济条件不成熟,考虑租房也不丢人,不要用最具想象力的黄金10年(25岁-35岁)给银行打工,而错失了自己的职业成长期。

▊ 中国楼市的真相

1、北京租房负担全球第一

英国《金融时报》调查显示北京房租负担在全球居第1位,上海居第5位。北京平均房租约为每月5000元人民币,是北京居民平均工资的1.2倍以上。普通工人根本负担不起标准的住房,因为租金已经超出了他们的工资。北京也已经成为了全球租房负担最重的城市,没有之一。

而北京之后的是阿布扎比和香港,租金占收入的比例分别为70%和64%。而以高房价闻名的纽约和旧金山的租金,平均分别占到收入的63%与51%。另外,报告还显示,虽然北京租房付出了巨大的负担,但并没有获得更好的生活,雾霾、拥堵问题非常严重,据该组织统计,北京工作人口平均往返通勤时间为104分钟,在通勤时间最长的城市统计中,北京仅次于墨西哥城位居第二位。墨西哥城的员工通勤时间为113分钟。

2、我为什么要把房卖了!租房住?

去年底,我就把自住的房子卖了(北京东四环 2000年的老楼),本想着在更好的地段(北京建国门长安街沿线,二环边,2007年的某楼盘,70年产权住宅房)换一套大一点的, 这样调整位置,主要还是为了防范房地产的暴跌风险。一旦楼市出现下跌,唯一抗风险的利器,只有地段。

但后来,让我改变了想法,这个楼盘总价并不高,属于那种400多万就能买100多平米的,而且对外租金很高,基本上400万的房子,月租金能上万。租售比能达到3%左右,按说这个价格跟四环外的同类型的房子已经没什么太大区别(四环外的租售比只有2%。换句话说我如果新买了这套房,把他租出去,再在四环外租房住,每个月我是赚钱的)。这就引出一个巨大的问题,为什么?我的判断原因有几个方面。

第一,这种好地段的房子,和一般地段的房子,价格差不多,说明了如今市场是一个普涨局面,涨的已经不分地段了,只要是房子都会涨,只要有人卖,什么高价都敢买。


第二,这栋楼的建筑质量还是很好的,但卖不上价的一个原因就是出货量很大,经常30-40套房在出售,可选空间很大。绝大多数都是不满2也不唯一,这说明了当初买这房子的投机客正在离场。而且持有房产的时间大多都不长,是资金出现问题,还是他们嗅到了什么东西,暂时不得而知。

另外,楼里还有很多是抵押房,和公司持有的房产,这更印证了我的判断,这种地段的房产,当时一定是被用来炒作的。而我不愿意当接盘侠。

其实,如果我选择换房,并不用额外多拿出钱来,只需要把卖房的钱扔进去,在把公积金拿出来还贷款就可以了。所以不但没有压力,反而每月都能有房租差可以收入好几千,所以这只是个选择问题,并没有任何买得起还是买不起的问题。不买房了,我可以把资金投入到其他的投资品种当中去(比如股票和债权,货币基金也好)一年的收益跑过租金,一点问题都没有。

甚至如果做得稳一点,一年10%的收益率也不是什么太大问题。那么按照这个比例算下来,完全可以7年翻一倍,而楼市还能再翻倍吗?恐怕很难了吧?(如今的房价收入比已经接近40,一对夫妻不吃不喝40年才能买的起房子,要再涨一倍,恐怕就要80年才能买的起了,到时候恐怕爹都不够坑了吧!)

(去年底的房价收入比,今年北京估计已经接近40倍,深圳已经接近50倍)

再来说说,我为什么租房?一开始我也觉得租房很不好,感觉很漂泊,但后来细算算帐发现,租房完全是赚钱的。因为现在租售比普遍都在2%左右,换句话说你把买房的钱存在银行吃定期,一年的利息足以支付房租了。

而如果你去买房,每月贷款的利息大约在5%左右,相当于支出2倍的房租。再说的细一点,你买一套房,每月付出的钱,可以租一套2-3倍面积的同样的房子。所以这个帐算下来,很显然租房是十分划算的。

但是租房有两个痛点,第一是周期短,房东可能会赶你走,第二是不断涨租。那么我们其实完全可以克服的。比如我,选择北京东四环租一套130平米的房子(没有家具家电),租金只有6000元。为什么这么便宜,因为我按年付,而且跟房东讲,我长租十年,给你刷墙给你配家电家具,房东很高兴。我自己住着也很舒服,毕竟东西都是自己的。

这样算下来,一共也就支出10万块钱左右。如果我要反悔,年付的房租不要了,家电家具也不要了。如果他要反悔,则赔偿我的房租和家电家具支出。双方就这么谈妥了。所以我觉得10年的租约还是有保证的,即使真的走到毁约那天,损失也并不大。而且一套装修和家具的周期也就是7-8年,所以10年之后家具家电基本也就都该换了。


至于涨房租,你可以跟房租商量不涨价。如果要真的涨,其实也不要紧。按照每年涨租5%计算,到第10个年头的时候大概房租是现在的1.55倍,算下来也就9300块钱而已。现在你觉得挺多,但其实完全可以接受。

因为你的购房款总数也同样以每年5%的速度在增加,假如是400万的购房款,10年后已经变成了600万。而600万即使按照定期存款利息2%计算,至少有12000元。利息付房租完全是没有问题的。至于10年以后怎么办,可以找地方再租十年,越是高档住宅,租金越贵的住宅,房东越爱长租。反而是那些低端的或者合租房,这么谈长租很难。

所以算明白了这些,你就会发现,租房已经越来越合适了,甚至完全不用出钱,可以白住。有些人心里担心的其实是,未来房价越来越高,那不就亏了。但房地产已经暴涨了15年,还能再继续暴涨十年吗?

其实算算账就明白了,房地产已经没有任何内生价值,你买房只是希望有个傻子从你手上以更高的价格接走而已。这已经是彻彻底底的博傻阶段。既然是博傻,8赔1平1赚,就变成了必然,那么到底谁会赚呢?反正我已经把房子卖了,不再买了,这赚钱的里面,肯定有我一个了。

3、 买房值or租房值?史上最大难题终于清楚了

其实买房是一个长远的问题,如果你还不太能体会到买房跟租房的区别,不妨想想30年后,不同的选择会带给你怎样的生活。我们以投资者手上有共同的收入资金来大致核算。

买房:30年后拥有房产

以一套面积为70平方米、总价290万元的房子为例。假定手上有90万元现金,如果直接向开发商买房的话,购房者需首付87.6万元,并办理商业性贷款 202.4万,分30年还清。如果使用组合贷,每月月供为1.01万元,30年利息总额为 365.31万元。那么该购房者每个月至少需要可以自由支配的1万元。

换言之,30年后,购房者花了365.31万元拥有了一套住宅。

租房:30年后可拥资金371.5万

如果用同样的资金来租同一套房的话,为了便于计算,将租房人手上的90万元用作储蓄,并将每月1万元闲钱拆开,假设月租金为5000元,剩下的5000元仍然用作储蓄。其中,90万元用于10次3年期的定期存款,每三年的利息约为10万,那30年的利息约为100万。

此外,每月5000元按银行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下来,实际上存款利息约为1.5万元左右。那么,存款总额约为181.5万元。

归结起来,租房者花费实际支出为每月房租5000元,30年后租金总额为180万元,总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之,租房者在30年后的资产约为:371.5万元。

比较:房价大涨买房才划算

在这个例子当中,买房与租房的区别在于:当投入同样的资金,30年后买房者拥有了一套总花费365.31万元的住房,而租房者则手握371.5万元现金。

30年后,总花费365.31万元买来的住房市值多少,我们目前暂未可知。但我们可以简单看出,在房价增长速度较快的情况下,买房是个较好的选择;否则,租房更合算。

4、有人算了一笔账,得出惊人结论:我们根本就不需要买房!!


房价这么高,在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要,为什么这么说?下面就让我们一起来算算这笔账!

厨房为什么可以不要?

因为是房价太高了!

好多房子,已经8万多一平米了

而且还在继续涨

正常人,每人每天吃30块钱

一个厨房十平米,那就是80万

可以吃26700天

差不多就是73年

还要啥厨房啊?

出去洗澡就算一次20块钱

如果一个卫生间五平米,

家里主卫加客卫就是十平米,80万

你可以去公共浴室洗26700天

差不多就是73年

还要啥两个卫生间啊?

还要啥卫生间啊?

而且健身会馆都可以洗澡的

去小区附近的健身会馆办年卡

一年才几千块,就算4000元一年

80万可以去健身馆200年

又可以健身又可以洗澡

有些还提供沐浴露洗发乳

冬天有空调,更衣室有暖气

夏天有游泳池,游泳洗澡一条龙

还要啥卫生间啊?

现在网上团购一些四星级的酒店

都有250一晚的

如果买套房子100平,就是800万

够你住32000天

差不多就是88年

你想住哪个区就住哪个区

想住几楼就几楼

想住什么风格住什么风格

还没有物业费

还不用考虑停车车位问题

还不用装修拎包入住

还不用考虑中介费,算什么税

还不用交水电费宽带费

还不用你自己打扫卫生叠被子……

还买啥房啊?

知道有人会说

你这么算,不合理

你没算房子保值升值,住酒店钱就花光了

你没算学区房,住酒店我孩子上哪读书去?

我说,你花四百万买的房子

没贷款?

如果按照最新政策首付两成就是160万

剩下640万需要贷款

以基准利率贷30年

用最新的房贷计算器算了一下

结果是

嗯,本息合计12227943元

利息就要582万

100平800万的房子

按照中介费1.5%计算

中介费就要12万

按照契税1.5%计算

契税也要12万

利息+契税+中介费,600万妥妥的

600万,孩子都可以读24年贵族学校了

还买啥学区房啊?

有人说,你这是疯了

确实,我有点离经叛道

但有一点可以肯定

我没疯

是房价疯了!

你觉得呢?

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目前看起来像天方夜谭的梦话会有实现之日
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